Mit reinen Preisspekulationen kommt man als Verkäufer nicht weit. Besonders dann nicht, wenn der Erlös am Ende stimmig sein soll. Ohne professionelle Wertermittlung ist beim Verkauf also kein marktgerechter Preis zu holen. Wie wird eine Immobilie bewertet und was ist dabei wichtig?
Ein professioneller Immobilienexperte, der eine Wertermittlung für ein Haus oder eine Wohnung vornimmt, orientiert sich an der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die Begehung der Immobilie ist daher essentiell. Der Immobilienwert kann von Maklern und Gutachtern nach drei Methoden ermittelt werden. Über die Anwendung entscheidet die Art der Immobilie. Ein guter regionaler Immobilienprofi kann Eigentümer dazu beraten.
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren treffen Eigenheimbesitzer häufig an. Die Methode wird bei selbstbewohnten Immobilien angewendet. In die Bewertung fließen fünf Faktoren ein: Objektgröße, Gebäudeart, Bauweise, Restnutzungsdauer und der energetische sowie bauliche Zustand.
Je mehr die Vergleichsobjekte übereinstimmen, desto genauer ist der ermittelte Wert. Da dieser Wert noch nicht an den wirklichen Verkehrswert herankommt, werden noch weitere Kennwerte genutzt. Gibt es nicht genügend Immobilien für einen Vergleich, wird das Sachwertverfahren angewendet.
Das Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren liegt der Fokus auf der Bewertung der Bausubstanz. Es kann für alle Immobilien, außer Objekte, mit denen Rendite erwirtschaftet wird, angewendet werden. Darunter fallen auch Fabriken oder andere Spezialimmobilien. Der ermittelte Wert ist bei dieser Methode recht genau. Hier werden auch die Herstellungskosten und Marktanpassungsfaktoren berücksichtigt.
Das Ertragswertverfahren
Handelt es sich um eine Immobilie, die vermietet oder verpachtet wird und Rendite erwirtschaftet, wird das Ertragswertverfahren angewendet. Zur Berechnung werden der Jahresreinertrag, die Roherträge (Miete, Pacht) oder der Bodenwert herangezogen.
Berechnung des Immobilienwerts
Die Berechnungen der Bewertungsverfahren sind sehr komplex und gehören in die Hände eines Profis. Wenn es rein um den Verkauf geht, reicht eine Wertermittlung vom regionalen Immobilienmakler vollkommen aus. Ist die Bewertung für gerichtliche Angelegenheiten relevant, bedarf es einer gutachterlichen kostenpflichtigen Wertermittlung. Es gibt neben Sachverständigen auch einige qualifizierte Makler, die solche Kurz- und Vollgutachten für die Immobilie erstellen dürfen.
Haben Sie Fragen zu Ihrer Immobilie? Oder sollen wir Ihre Immobilie bewerten? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern – individuell und persönlich.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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