Der Kauf einer Immobilie ist ein großer Schritt – und mit einigen rechtlichen Formalitäten verbunden. Besonders beim ersten Eigenheim tauchen viele Fragen auf: Was steht im Kaufvertrag? Wie läuft die Beurkundung ab? Und wann dürfen Sie endlich einziehen? Wer den Ablauf kennt und sich frühzeitig vorbereitet, kann dem Notartermin mit einem guten Gefühl entgegensehen.
Vor der Unterschrift: Nehmen Sie den Vertragsentwurf unter die Lupe
Sobald sich Käufer und Verkäufer über die wesentlichen Konditionen einig sind, erstellt das Notariat einen Kaufvertragsentwurf. Dieser enthält weit mehr als den vereinbarten Kaufpreis. Er legt unter anderem fest, welche Immobilie übertragen wird, wann die Zahlung fällig ist, welche Belastungen bestehen und zu welchem Zeitpunkt Besitz und Schlüssel übergehen.
Lesen Sie den Entwurf deshalb aufmerksam und vergleichen Sie die Angaben mit Ihren bisherigen Absprachen. Stimmen Grundstücksgröße, Kaufpreis und Übergabetermin? Ist vereinbartes Inventar wie eine Einbauküche ausdrücklich aufgeführt? Achten Sie auch auf Regelungen zur Sachmängelhaftung und zu bestehenden Rechten Dritter, etwa Wegerechten. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie zusätzlich Teilungserklärung, Hausgeld und mögliche Beschlüsse über größere Sanierungen berücksichtigen.
Bei notariell zu beurkundenden Verbraucherverträgen soll der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin zur Verfügung stehen. Nutzen Sie diese Zeit, um Unklarheiten mit dem Notariat zu besprechen. Auch die Finanzierung sollte vor der Unterschrift verbindlich geklärt sein.
Beim Notartermin: Was passiert während der Beurkundung?
Zum vereinbarten Termin erscheinen die Beteiligten üblicherweise mit einem gültigen Ausweisdokument im Notariat. Die Notarin oder der Notar verliest den gesamten Kaufvertrag und erläutert seine rechtlichen Folgen. Dabei geht es unter anderem um Kaufpreis und Zahlungsbedingungen, die Absicherung des Eigentumsübergangs sowie die Pflichten beider Seiten.
Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet: Er vertritt nicht allein die Interessen des Käufers oder Verkäufers. Gerade deshalb dürfen und sollten Sie jederzeit nachfragen, wenn eine Formulierung unverständlich ist. Notwendige Änderungen lassen sich grundsätzlich noch vor der Unterzeichnung aufnehmen.
Sind alle Fragen geklärt, unterschreiben die Vertragsparteien und der Notar die Urkunde. Damit ist der Immobilienkauf rechtlich verbindlich. Eigentümer sind Sie zu diesem Zeitpunkt allerdings noch nicht: Dafür ist später die Eintragung im Grundbuch erforderlich.
Nach der Beurkundung: Zahlung, Übergabe und Grundbucheintrag
Auch nach dem Notartermin sind einige Schritte notwendig. Das Notariat veranlasst in der Regel zunächst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert Ihren Anspruch auf die Eigentumsübertragung. Außerdem werden erforderliche Genehmigungen und Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen eingeholt.
Erst wenn die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, erhalten Sie die Fälligkeitsmitteilung. Zahlen Sie den Kaufpreis nicht vorschnell, sondern entsprechend dieser Mitteilung und der vereinbarten Frist. Planen Sie zusätzlich die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten ein.
Nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt die Schlüsselübergabe zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt. Halten Sie dabei Zählerstände, Schlüsselanzahl und den Zustand der Immobilie in einem Übergabeprotokoll fest. Die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch folgt gesondert, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind.
Sie möchten beim Immobilienkauf den Überblick behalten? Wir begleiten Sie von den ersten Abstimmungen bis zur Übergabe und helfen, offene Fragen rechtzeitig mit dem Notariat zu klären.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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